Top

Publikácie

JE LEPŠIE INVESTOVAŤ DO NEHNUTEĽNOSTI, KTORÚ MÔŽETE PRENAJÍMAŤ ALEBO DO AKCIOVÉHO INDEXU?

Predstavte si, že máte ako fyzická osoba voľných 200 000 EUR, ktoré chcete pohodlne investovať. Pohodlne znamená vložiť, nestarať sa a zarábať. V princípe máte dve možnosti. Kúpiť nehnuteľnosť, prenajímať ju a tešiť sa z nárastu jej trhovej hodnoty (a eventuálne v budúcnosti predať) alebo pasívnou formou investovať do finančných nástrojov. Ktoré aktívum je výhodnejšie?

Keďže moje podnikanie nie je kapitálovo náročné a nemusím tak zrovna investovať do nových strojov, po tom, ako som splatil hypotéku som sa aj ja postavil pred túto dilemu. Ako laický konzument pasívnych investičných možností som sa zamyslel, moje zamyslenie obohatil o nejaké daňové aspekty a rozhodol sa.

Ak by ste koncom marca 2018 kúpili byt v Bratislave za 200 000 EUR, prenajali ho na 12 mesiacov a po roku tento byt predali, zarobili by ste. Ak predpokladáme, že nájomné po odpočítaní nákladov (napr.: energie, správa atď.) je 500 EUR, zarobili by ste 14 000 EUR (zisk z prenájmu a predaja). Samozrejme, treba to tiež zdaniť a „zodvodniť“. Prenájom (bez živnosti) a predaj bytu zdaňujete 19% – 25%. Pri predaji bytu platíte ešte zdravotné odvody pri sadzbe 14%. V čistom by ste tak mohli mať okolo 10 000 EUR. Áno, byt nemusíte predať. Môžete čakať 5 rokov, aby ste zisk z predaja mali oslobodený od daní a odvodov.

S akým finančným nástrojom to porovnať? Vždy mi bolo prezentované, že aktívne spravovaný podielový fond je to správne riešenie na budovanie svetlých zajtrajškov. Avšak nielen pri klasických produktových bolehlavoch s názvom investičné životné poistenie, ktoré tu niekoľko rokov bez rozmyslu ponúkali finanční sprostredkovatelia, ani zďaleka nemusíte dosahovať sľubované geometrické rasty. Aj pri štandardných podielových fondoch (100% akcie) sa mi javilo, že taký index S&P 500 akosi rastie rýchlejšie ako hodnota môjho portfólia.

To, či aktívna správa (manažéri fondov systematicky analyzujú firmy a sektory do ktorých investujú) prináša štatisticky vyššie výnosy ako ETF fond (súbor napríklad akcií, ktoré kopírujú index (napríklad S&P 500)) by malo byť predmetom analýz. V každom prípade by aktívna správa mala index bezpodmienečne porážať, keďže poplatky za aktívnu správu sú násobne vyššie. Príjem z podielového fondu je navyše potrebné zdaňovať. Takže úlohou manažérov podielových fondov je nielen poraziť index o rozdiel výšky poplatkov, ale vo veľa prípadoch aj o daňovú povinnosť. Výkonnosť manažérmi riadených portfólií tak musí byť vyššia minimálne o 19% a po zahrnutí odhadovaných poplatkov až o cca 25%. Či je tomu naozaj tak si vie každý pri každom ponúkanom fonde jednoducho vygoogliť.

Ak by ste tých 200 000 EUR vložili do ETF fondu s 1% ročným správcovským poplatkom a s akciovými titulmi kopírujúcimi index Dow Jones, zarobili by ste za to isté obdobie 15 900 EUR aj po odrátaní poplatku. Predaj takýchto akcií je navyše oslobodený od dane z príjmov a odvodov.

Ak si porovnáte ďalšie roky, tak predpokladajúc rovnaké premenné a predpokladajúc, že predmetný akciový index negeneruje dividendové príjmy, v marci 2019 by ste mali takéto zárobky:

Termín uskutočnenia investície (200 000 EUR) Kúpa a prenájom nehnuteľnosti – zisk Akciový index – zisk
(EUR)
Marec 2017 28 000 49 740
Marec 2016 48 000 93 520
Marec 2015 68 000 89 540
Marec 2014 80 000 113 420
Marec 2013 82 000 153 220
Marec 2012 92 000 189 040
Marec 2011 92 000 210 930
Marec 2010 92 000 266 650
Marec 2009 98 000 467 640

 

V každom pozorovanom roku by ste na akciovom indexe aj po odpočítaní 1% správcovského poplatku zarobili viac. Navyše v predmetnej tabuľke nie je zahrnuté daňové a odvodové zaťaženie, ktoré sa týka iba investovania do nehnuteľnosti. Rovnako nie je zohľadnený čas, ktorý strávite na „vlastnení a prenajímaní nehnuteľnosti“ (napr.: prerábky, nájomca, platenie faktúr a pod.) ako aj pravdepodobné prestoje medzi jednotlivými nájomníkmi. Toto všetko robí investovanie do nehnuteľnosti ešte menej atraktívnym.

Existuje argument, že akciový trh je nestály, môže významne klesnúť a investor tak môže prísť o väčšinu svojej investície. Samozrejme, je to možné. Ale ak aj takáto situácia nastane, trh s nehnuteľnosťami neostane nedotknutý. Inými slovami, ak padne finančný svet, padne celý svet. A ak padne celý svet, padne aj trh s nehnuteľnosťami. Jedna cyklická, neapokalyptická skúsenosť nás však naučila, že trh s nehnuteľnosťami je menej volatilný aj smerom dole a reaguje inokedy ako akciový trh. Najnižšia hodnota indexu Dow Jones prestavovala v marci 2009 cca 50 – 55% jeho najvyššej predkrízovej hodnoty. Pri nehnuteľnostiach v Bratislave to bolo až cca 80%.

Dnešná doba prináša nielen v podnikaní veľa možností, čomu venovať svoj pracovný a voľný čas. Na druhej strane práve to množstvo možností vie človeka uvrhnúť do pasce v ktorej sa môže zacykliť. Zacykliť sa môže nielen pri množstve povinností, ktoré pribúdajú rýchlejšie ako ubúdajú tie úspešne dokončené, ale aj pri množstve projektov, funkcií, cudzích jazykov, ktoré nedokážeme úspešne dokončiť, vykonávať a naučiť sa. A aj preto (nielen kvôli excelu) u mňa vyhral minimalizmus. Vložím peniaze do akciového indexu a nič neriešim. Hoci využívam celkom slušný ľudský outsourcing, osobne sa mi nechce riešiť zariaďovanie bytu, dôvody, prečo nájomca nemohol zaplatiť minulý mesiac nájom alebo či je lepšie pračku opraviť alebo kúpiť novú. Na to treba čas a focus. Tento prístup aplikujem aj v rámci nášho poradenstva. Venujeme sa primárne úzkoprofilovo dynamickým a mladým spoločnostiam v súvislosti s právnym, daňovým a účtovným nastavením ich podnikania, vrátane cezhraničných expanzií. Nevenujeme sa preto rodinnému, trestnému alebo pracovnému právu. Nechcem rozpočítavať cenu za energie, radšej si prečítam najnovšie súdne rozhodnutie a budem lepší daňový právnik. Pokiaľ nie ste génius, nemôžete sa fantasticky naučiť 4 jazyky. Dostanete sa do pasce, že ani tú angličtinu nebudete vedieť poriadne.

AUTOR: JUDr. Ing. Peter Varga, partner CARPATHIAN Advisory Group a Highgate Law & Tax